一个家居卖场的上市背后却是连续三年的出租率下降？

　　虽然名字中有“西藏”两字，但实际上公司却是一家位于成都的装修卖场，直接竞争对手包括同样在四川成都等地长期扎根的富森美(002818.SZ)。值得注意的是，富森美于2016年11月刚刚完成上市工作。短短一年时间内，新博美已经是成都地区内第二家涉猎资本市场的装修卖场。

　　新博美成立于2003年6月2日，2013年8月完成了股份制改造。公司主营业务为装饰建材家居卖场的整体运营管理服务。公司自成立以来，专注于西南地区大城市周边和中小城市的装饰建材家居卖场的运营管理。截至2016年末，新博美旗下共运营12家，其中主要利润贡献集中于南门店、温江店、龙泉店和郫县店。这四家店贡献了超过75%的收入，毛利贡献额也超过了73%。

　　数据显示，2014至2016年，新博美分别实现营业收入1.31亿元、1.28以及1.2亿元，净利润分别实现3077万元、3020万元以及2672万元。从数据可以看出，新博美净利润持续下滑。

　　而新博美的直接竞争对手，富森美的经营情况则要好许多。数据显示，富森美2014-2016年分别实现营业收入7.22亿元、10.41亿元以及12.21亿元，分别上涨4.88%、34.9%以及17.31%;净利润分别实现3.31亿元、4.53亿元以及5.56亿元，持续保持上涨。富森美主要拥有北门店、北门二店、南门一店、南门二店、南门三店以及新都汽配市场一期六家专业门店，市场经营面积82.34万平方米。

　　新博美和富森美同属于成都地区，市场规模以及盈利能力天差地别的原因，与企业的策略有直接关系。

　　新博美采用“承租运营”的经营模式，即依托于公司的品牌形象及商业影响力，以租赁方式取得物业使用权，通过改建配套硬件设施等方式，为商户提供运营管理服务。换而言之，新博美就是租赁的“中间商”，用相对较低的价格租下厂房之后，进行改建扩容，再招商引资。而富森美的主要厂房均为自有，其以市场价格出租自有的营业用房，并收取相应的市场服务费用。富森美对于价格而言更有话语权。

　　在实际经营中，两家企业的价格定位相差甚多。这里用新博美收入贡献最大的南门店以及富森美的北门二店举例。照理而言，新博美南门店所在的武侯区离市中心更近，富森美北门二店位于成都市蓉都大道将军路，离市区较远。但是两者的租金却出现了倒挂。具体而言，新博美南门店2016年的单价为81.92元/平/月，而富森美北门二店2016年的租金达到了120元/平/月。地理位置更偏但是租金却高出了约50%。

　　界面新闻记者走访了位于武侯区洗面桥街20号的新博美南门店，并随机采访了当地入驻的商户。一位商户表示，新博美的价格更为合理，但是整体人流量并不如富森美那么高。“但是富森美的价格太贵了，公摊面积富森美是新博美的三倍，很多人熬不过去就走了，有的来了这里(新博美)。”一位商户对界面新闻抱怨。但是也有商户表示，新博美新开的盘人气不佳，过一段时间也会走。

　　新博美的业绩情况也同样反应了商场人流量的不佳情况。以南门店举例，2014-2016年，其出租率分别为93.8%、85.5%以及71.98%，出现连续下滑，同样的情况还出现在双流店。新博美整体的出租率也在持续下滑，三年整体出租率分别为92.83%、83.39%以及82.53%。

　　至于此次募集资金的使用项目，新博美称将用于连锁网店的建设以及O2O平台的建设。招股说明书称，新博美拟在峨眉山、资中、崇州、威远等地新建六家卖场，新店投资项目总计9383万元。此外，还将用1499万元投资南门店的装修翻新工作。另外，还将使用约4500万元建立O2O线上线下平台。

　　除此之外，值得留意的是新博美的主要客户大多为个人。招股说明书显示，新博美非法人客户收入连续三年占了总收入的91%以上，2016年更是达到了94.64%。换而言之，新博美的主要客户并无实体法人销售资质，销售的产品售后问题并无保证。

　　日前，发行审核委员会已决定在8月9日对公司IPO事项进行首发过会审核。